Ehkä vielä pilvienkin yläpuolella parin vuoden päästä? Asuntojen hintakehitys 90-luvun lamavuosista tähän päivään asti on ollut huikeaa. Asuntojen hinnat ovat kallistuneet useita satoja prosentteja ainakin pääkaupunkiseudulla, vaikka usein asuntojen hintojen kehitykseen rinnastettava inflaatio ei ole kehittynyt samassa ajassa kuin noin 40%. Työpaikat ovat Suomessa keskittyneet pääkaupunkiseudulle, ja asuntojen hinnat pitkälti tämän seurauksena kohonneet järkyttävän epärealistiksi. Joku viisaampi saa kertoa miksi työpaikat ja muutkin asiat ovat keskittyneet pääkaupunkiseudulle, eikä enemmän jonnekin muualle niin että tilanne tasapainottuisi.

Jos otetaan esimerkkinä Helsingin itäpuolella sijaitsevan asukasmäärältään pienehkön suomalaisen kaupungin kokoinen (35000 asukasta tai enemmän) Vuosaari ja sieltä melko uuden ja idyllisen Aurinkorannan asuntojen hinnat. Noin 80 m2 suuruinen kerrostalokolmio irtoaa tältä alueelta noin 300000 eurolla. Siinä sitä on merinäköalalla hintaa. Kuitenkin alueen omistusasunnot näyttävät olevan lähes kaikki asuttuja. Uskoisin, että suuri osa asuntojen hinnoista on maksettu perintö- tai muulla varallisuudella, kuten esimerkiksi entisen asunnon myynnistä saadulla rahalla. Jos kuvitellaan että nuori työssäkäyvä pariskunta hankkii tällaisen asunnon kokonaan lainarahalla, ja pystyy maksamaan kuukaudessa 1000 euron suuruista kuukausierää (oletuksena 5% korko)… hetkinen.. jahas, netistä löytyneet lainalaskurit eivät näköjään pystyneetkään näin pitkään laina-aikaan, menee yli 50 vuoden. 30 vuoden laina-ajalla ja 5% vuosikorolla kuukausierä olisi 1610 euroa ja siihen vielä asuntovastike päälle, joten tasapuolisesti jaettuna kummaltakin menisi asumiskustannuksiin tuhat euroa kuukaudessa. Asunnon kokonaishinnaksikin tulisi korot mukaan lukien lopulta lähes 600000 euroa. Uskomatonta tässä on, että näitä reippaasti ylisuuria asuntolainoja on otettu ja otetaan jatkuvasti, ja pankkienkin lainapolitiikka on tältä osin höltynyt huolestuttavasti. Pankit tappelevat raivoisasti uusista asiakkaista, ei pelkästään lainanottajina vaan myös muiden palkkioiden maksajina.

Alla ottamiani kuvia hehkeästä Aurinkorannasta Vuosaaressa, ja kuvien alla vuosi sitten kirjoittamani ensiasunnon ostajan opas.

Ensiasunnon ostajan opas ja
asumismuotojen vertailu

Tämä opas kertoo pääpiirteittäin ensiasunnon ostamisesta, asunnon oston vaiheista ja järkevän lainan suuruudesta suhteessa asunnon ostajan/ostajien tuloihin. Asuntojen hintojen kehitykseen ei tässä oteta kantaa, sillä hintojen kehityksen ennustaminen on arpapeliä. Jossain ihmisen on asuttava, ja lähes aina omistusasuminen ja oman asunnon maksaminen on muita asumismuotoja huomattavasti parempi vaihtoehto. Asuntolaina edellyttää yleensä vakituista työsuhdetta ja säännöllisiä tuloja.

Jos omistusasumista ja vuokra-asumista vertaillaan taloudellisesta näkökulmasta, ja oletuksena on ettei asuntojen hinnat hirveästi muutu, voidaan karkeasti vertailla omistusasunnon lainan korkokuluja + asunnon vastiketta vuokra-asunnon vuokraan kuukaudessa. Otetaanpa esimerkki. Vantaalla kerrostalokaksion vuokra on tyypillisesti noin 600 euroa/kk. Tällaisen asunnon hinta voi olla tätä nykyä siinä 80000 euroa. Oletuksena on että koko summa, 80000 euroa lainataan, laina-aika on 20 vuotta ja lainan korko on 6% (nykyistä 2% korkeampi, elokuu 2006). Tällaisesta lainasta maksetaan kuukaudessa korkoja noin 240 euroa. Kerrostalokaksion vastike voi olla siinä 150 euroa/kk. 240 + 150 euroa tekee 390 euroa, joka on huomattavasti pienempi summa kuin 600 euroa, joten omistusasuminen on tässä tapauksessa paljon parempi vaihtoehto kuin vuokralla asuminen.Samalla laskukaavalla laskettaessa suuren, 200000 euron lainan korko vie 600 euroa/kk, vastike voi olla luokkaa 250 euroa/kk. Tämä tekee yhteensä 850 euroa/kk. Esimerkiksi Helsingissä löytyy tämän hintaisia hurjasti “ylihinnoiteltuja” asuntoja (esim. kerrostalokolmio). Vastaavien asuntojen vuokra saattaa olla kuitenkin ehkä siinä 700-800 euroa/kk tai vähemmänkin (asumisoikeusasuminen). Tässä tapauksessa tällaisen todella kalliin omistusasunnon ostaminen noin suurella lainamäärällä ei ole siis luultavasti kovin järkevää, jo siitäkin syystä että korkotason noustessa vain parikin prosenttia, suuresta lainasta maksettavat korkokulut nousevat paljon.

Mikä on sopiva lainan suuruus?
Ensimmäiseksi kannattaa selvittää minkä suuruiseen lainaan on järkevää sitoutua, ilman että myöhemmin päätöstä joutuisi mahdollisesti katumaan. Tähän on hyvä käyttää laskukaavaa, jonka avulla selvitetään kuinka suuri laina maksimissaan on järkevää ottaa. On myös hyvä muistaa, että esimerkiksi korkojen nousu 4%:sta 7%:iin nostaa vaikkapa 20 vuoden lainassa 100000 euron suuruisen lainan kuukausierän 606 eurosta 775 euroon = noin 28% lisää maksettavaa.Hyvä nyrkkisääntö on, että keski- tai pienituloisella lainanmaksajalla korkeintaan noin kolmasosa nettotuloista olisi optimaalista käyttää lainan hoitokuluihin, eli lainan lyhennykseen ja korkokuluihin kuukaudessa. Tällöin myös muihin menoihin on varaa, eikä elämästä tule liian tiukkaa. Tämän lisäksi laina-ajan pituus ei saisi olla pidempi kuin 20 vuotta. Esimerkiksi tavallisessa 12 kuukauden euriboriin sidotussa annuiteettilainassa korkotason noustessa laina-aika pitenee. Pitkä, 25-30 vuoden (tai jopa pidempikin) lainassa korkojen osuus lainan kokonaissummasta nousee kohtuuttoman korkeaksi ja tällaisen lainan maksamisen kanssa voi tulla ongelmia myöhemmin pankin kanssa. Asunnosta maksettava kokonaissumma nousee siis kohtuuttomaksi. Tätä kirjoittaessa (elokuu 2006) nykyinen korkotaso + tyypillinen asuntolainan marginaali tekee yhteensä noin 4,5%, mutta lainan suuruutta määriteltäessä kannattaa ottaa huomioon mahdollinen korkotason nousu, lainan suuruuden voi laskea käyttäen esimerkiksi korkoprosenttina kuutta.

Näiden sääntöjen avulla voidaankin sitten laskea järkevä ja kohtuullinen asuntolainan suuruus: lainan hoitokuluihin kolmasosa nettotuloista, laina-aika korkeintaan 20 vuotta ja korkotaso 6%. Esimerkiksi Osuuspankin sivuilla on hyvä laskuri lainamäärän laskemiseksi: Lainalaskuri.

Jos siis yksinäisen keskituloisen asunnon ostajan nettotulot ovat vaikkapa 1700 euroa/kk, kolmasosa tästä on noin 560 euroa. Valitsemalla laskurissa: valinta lasketaan lainamäärä, syötetään laina-ajaksi 20 vuotta, kuukausieräksi 560 euroa ja korkoprosentiksi 6%, saadaan maksimilainamääräksi noin 78000 euroa. Erittäin suositeltavaa on, että ensiasunnon lainan vakuutena käytetään valtion takausta, jolloin valtio takaa yleensä 85% asunnon hinnasta. Eli siis edelliseen esimerkkiin viitaten, asunnon ostajalla tulisi olla noin 14000 euroa omia säästöjä, jos hän aikoo ostaa noin 92000 euron hintaisen asunnon. Eli siis 1700 e/kk nettotuloisella olisi hyvä olla 15% asunnon hinnasta omia säästöjä ja asunnon hinta tulisi olla korkeintaan noin 90000 euroa (mielellään tietenkin vähemmän).

Vastaavalla laskukaavalla (omat säästöt 15% asunnon hinnasta otettuna huomioon) pariskunnan, jonka yhteiset nettotulot ovat 3000 euroa/kk, asunto saisi maksaa korkeintaan noin 160000 euroa. Kohtalaisen hyvätuloinen, 4000 euroa/kk nettona ansaitseva pariskunta, voisi harkita asuntoa jonka maksimihinta olisi taas reilustikin yli 200000 euroa, sillä jos kolmasosa nettotuloista menisikin lainanhoitokuluihin, jäisi vielä 2500 euroa kuukaudessa muuhun. Yksinäisen, 1200 euron nettotuloilla taas olisi järkevää havitella korkeintaan 65000 euroa maksavaa asuntoa. Nykyisellä asuntojen hintatasolla (vuosi 2006) 65000 eurolla saisi esimerkiksi pääkaupunkiseudulla ostettua lähinnä vanhan kerrostaloyksiön, eikä sitäkään Helsingistä. Mutta mitä pienemmästä lainasta on kyse, sitä enemmän siihen voi laittaa joustovaraa myös ylöspäin, mutta kohtuullisuuden rajoissa. Edellisessä esimerkissä ehkä muutama tuhat euroa.

Asunnon ostamisen vaiheet
Nyt on siis määritelty miten suureen lainaan on järkevää sitoutua. Tämän jälkeen voidaan alkaa katselemaan millaisia asuntoja tällä rahalla saa halutulla seudulla vaikka Etuovi.com:sta. Kun asiat hinnan, asuntotyypin ja seudun kohdalta loksahtaa suht koht kohdalleen, ja alueelta siis yleensäkin löytyy hinnaltaan sopivia asuntoja, täytyy pistää rahoitus kuntoon. Pankit myöntävät nykyään järjettömiä lainoja todella pitkillä laina-ajoilla ja heppoisilla ehdoilla. Kannattaa muistaa, että asuntolainat ovat pankeille bisnestä, ja tätä nykyä pankit mielellään tarjoavat ylipitkiä laina-aikoja ja ylisuuria lainoja jo siitäkin syystä, että kilpailu lainanottajista on kovaa. Viime vuosien alhainen korkotaso on sokaissut monet lainanottajat. On hyvä muistaa, että viime vuosina korkotaso on ollut historiallisen alhainen, se ei välttämättä ole sitä enää viiden tai kymmenen vuoden kuluttua.Asuntolainatarjouksia kannattaa kysellä useammasta pankista ja selvittää virkailijan kanssa lainan todellinen suuruus niin, ettei mitään jää epäselväksi. Kun sopiva tarjous löytyy, pankissa tehdään tarjouksesta asiapaperi, joka sitoo pankkia, mutta ei mahdollista lainanottajaa.

Tämän jälkeen sitten voidaankin alkaa kiertelemään asuntoesittelyjä ja käydä katsomassa sopivia kohteita. Asuntoesittelyissä käynteihin kannattaa varata aikaa, sillä sopivan asunnon löytyminen voi kestää useita kuukausia. Eri ihmisillä on erilaisia toiveita asunnon suhteen, ja aina kannattaa rauhassa ja sitkeästikin etsiä sopivaa asuntoa, kunnes se ainakin suht koht oikea löytyy. Asunnoissa, niiden kunnossa ja muissa seikoissa on huomattavia eroja, ja ne yleensä huomaa vasta kun asuntoa menee katsomaan. Jos joku toinen ostaa unelmakämpän nenäsi alta, ei se mitään, uusia tulee. Kun sopiva asunto on löytynyt, ei kannata heti suin päin mennä tekemään asunnosta ostotarjousta, vaan pyytää asunnosta (esim. kerrostalo-osake) isännöitsijäntodistus. Isännöitsijäntodistuksessa on tietoa huoneistosta, osakkeista, taloyhtiöstä jne. Näistä taloyhtiön lainoista tai kiinnityksistä, taloon tehdyistä ja tulevista remonteista, tai muista asioista ei tarvitse ymmärtää oikeastaan mitään. Tämän paperin kanssa kannattaa marssia lainatarjoukseen sitoutuneeseen pankkiin, ja selvittää virkailijan kanssa että asunnossa ja taloyhtiössä on kaikki kunnossa. Pätevä asiantuntija osaa sanoa tämän hetkessä tutkittuaan isännöitsijäntodistusta. Jos kaikki on ok, voidaan asunnosta tehdä ostotarjous.

Ostotarjous on sitova. Jos asunnon myyjä sen hyväksyy, mutta ostaja peruu kaupat, hän joutuu joka tapauksessa maksamaan käsirahan. Käsiraha voi olla pari kolme prosenttia ostotarjouksessa määritellystä asunnon hinnasta. Saman alueen asuntojen hintapyynnöissä suhteessa niiden ikään ja kokoon voi olla eroja. Tutkimalla laskimen avulla asuntojen hintapyyntöjä voi erottaa ylihinnoitellut muista. Normaalisti kaupat syntyvät kun “kohtuuhintaisesta” asunnosta tarjoaa 0-10% alle hintapyynnön. Asunnon myyjä voi hyväksyä ostotarjouksen tai vaikkapa pyytää korottamaan hintaa. Kun kaupat syntyvät, yleensä asunnon myyjä, ostaja ja asunnon välittäjä menevät ostajan pankkiin (se mistä saatiin paras tarjous asuntolainasta) tekemään kauppakirjat. Myyjän kannattaa tässä vaiheessa viimeistään kertoa asuntoa mahdollisesti koskevista “piilossa olevista epäkohdista”. Ostajalle avataan laina ja pankki siirtää lainatut rahat myyjän tilille.